农村房屋入市交易将在重庆率先试点。
　　近日，重庆市发展改革委发布《2013年统筹城乡综合配套改革报告》提出，2013年，重庆将在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。
　　一个现实的问题是，按现行中国法律，农民宅基地只能卖给本村居民，不能对外出让；而农民一旦出让宅基地，则不能再申请新的宅基地。这就导致，中国农民的房屋上市交易困难重重。但是，一旦农房可上市交易，就等于变相实现了农房下宅基地的转手交易。
　　那么，全新理念的“农房可以入市交易”将有什么突破。为此，本报记者专访重庆大学建设管理与房地产学院研究生导师陈德强，以期更加深入了解农房入市交易的情况。

农民宅基地或将可买卖
　　
　　重庆市永川区位于重庆西部，是四川、重庆、贵州的交汇点，幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，距离主城区相当远。而渝北区则位于重庆市区东北部，幅员1452平方公里，辖11个镇、15个街道。
　　有农村学者认为，农房交易试点，可能突破现有宅基地管理政策和法律，也会突破现农村住房产权制度，最终让农民拥有的宅基地和住房等不动产，由目前的严格限制交易变为可抵押、可买卖。
　　在陈德强看来，农房交易是必要的。重庆市有3000多万亩耕地、6000多万亩林地、300多万亩宅基地，这些资产的总价值约为1万亿元。即便只抵押10%~20%，农村便可增加融资1000多亿元。
　　“若建立起全方位的交易体系，农村家庭拥有的财产性收入将是惊人的。”陈德强说。          
　　其实，除了农房交易，重庆试水农村宅基地、承包地、林地等“三权”抵押贷款已逾两年。

交易的是“小产权房”

　　那么，本次重庆试点的农房交易是在哪些范围和采用何种方式呢？
　　陈德强说，范围方面，农房交易应界定在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该村的集体所有者，外村农民根本不能够购买。
　　此类房子通常被定义为“小产权房”，是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。
　　交易范围不包括：“占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称‘军产房’。”
　　而在交易形式方面，陈德强说，广义的农房交易包括农村“三权”交易，是农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、集体林地使用权。
　　农村“三权”涵盖的土地、农村居民房屋、集体林地应有以下权属构成：所有权、使用权、经营权、保管权、交易权、流通权、处置权、收益权等。可以采取买卖、转让、租赁、抵押、质押、转换、置换、分割等交易形式。
　　以“三权”作抵押，不仅能激活农村沉睡的资本，还能有效引导金融机构涉足涉农贷款。引导各涉农银行信贷向“三农”领域倾斜，建立健全融资抵押物处置机制。

“农房交易必须合理定价”

　　此外，陈德强还对推进农房交易提出了建议。
　　建立农村产权交易市场，为农村土地、农村居民房屋、集体林地的权属交易提供平台。
　　 “农房交易必须合理定价”，陈德强说，合理定价是保护农民权利的最终手段。土地流转必须坚持自愿有偿原则，尊重农民的土地流转主体地位。自愿有偿是确保合理定价、保护农民权利的基础。农业土地流转市场的建设必须坚持农民的自愿和价格协商机制，适度引入公开竞价机制（多个买卖方），为合理定价创造条件。
　　 陈德强还建议，坚持培育和发展中介机构，完善土地流转登记体系；推动农业生产合作社与农信社协调合作、稳定土地价值、促进生产力发展；进一步完善社会保障体系和予失地农民优先承租权；构建农村金融服务体系。坚持设立政府主导的土地抵押公司，增强土地流动性，确保合理定价。