旅游和商业地产唱主角

——2013春季房产交流会

4 月18日至21日，2013年重庆春季房地产展示交易会在南坪重庆国际会展中心举行。此次春交会为重庆市举办的第31届房交会。本次参展企业共计156 家，其中房地产开发企业113 家，中介机构16家，媒体21家，金融服务机构3 家，装饰、建材等其他参展企业3 家。本届春交会，可交易商品住房面积为549 . 9 万平方米，可交易非住宅面积为117 . 4万平方米；另外，还有15. 8 万套二手住房房源，可交易二手房面积约1264万平方米。

旅游地产依旧强势Tourism Estate

这一次的春交会，旅游地产仍是当之无愧的领跑者，共有130 多个项目亮相。来自海南万宁、文昌、临高等地的1000 多个旅游项目，雄踞了会展中心超过2000 平方米的最大展区，其气势让本地房企们暗吸一口凉气。其实早在去年的秋交会上，海南、贵州等地旅游地产大盘就纷纷入渝，抢滩登陆，划走不少地盘。来自海南文昌的项目经理王丽珊向记者表示：“ 我们非常看好重庆人的购买力。事实证明我们的看好是有道理的，这次的成交套数已经超过了我们的预期。”记者经过调查发现，购买海南房产的本地居民主要目的还是投资为主，兼顾旅游。外企经理李俞佳这次买下了文昌一套60 平米左右的小户型，她认为：“ 海南房价的泡沫已经有所消退，现在买房可以承受。文昌的房价每平米才4000 元左右，买来一方面可以作为不动产的投资，一方面自己和老公度假也可以在文昌盘桓几天。冬天，还可以让爸妈去住。”
 

本地房产商也没有让外地军团独美，武隆县的几个项目抱团上市，以“武隆仙女山旅游度假区”的形式出现。总价低、距离近是它们的独特优势。大部分的房源总价都在20 万元上下，而主城到武隆不到两小时的车程更让去仙女山度周末成为了寻常事。同时，很多旅游地产的项目都属于酒店
式公寓，不受新政影响。此外，长寿、南川等区县以及贵州桐梓、习水等地楼盘也以旅游地产的面目出现，让市场竞争更加激烈。

商业地产继续走高Commercial Estate

王先生是一名私企老总，有着扩大再生产需求的他，这次来春交会是为自己的公司寻找新的办公楼。他告诉记者：“ 我的原则就是，能买就不租！”老王算了一笔账，按照他的要求，需要大概1000 平方米的办公区域。如果在主城较为普通的地段租一层楼，其月租金在5 万元左右，一年下来
是60 万元，十年600 万元。如果直接买下来，大概只需要1500 ~2000 万元。如果再考虑到升值前景，只要资金允许，买肯定比租强。最后，王先生在冉家坝附近的一处商业地产下了定金。

和王先生观点一致的企业家不在少数，这也直接催生了本次房交会商业地产的强势。龙湖在时代天街项目上获得大成功后，接下来的重点继续放在商业地产上。本次推出的几个新项目中，商业面积都占了至少一半的比重，而人们对其商铺、写字楼的咨询度明显要高于住宅。

抗震能力Demand购房新需求

4 月20日上午8 ：02发生的雅安芦山地震举国同悲，也让身在重庆的人们似乎忘记了房交会的存在。这一天虽是周六，来到会展中心的人也未见显著增多。

抗震设防有标准Aanti-seismic

或许是感受到了地震的威力，这一天在现场询问抗震能力项目的买家明显增多。面对疑问，售楼方普遍都耐心地介绍了各自项目的抗震能力，同时也不忘补上一句：“ 重庆不得地震，莫怕！”
 

确实，重庆不在汶川、芦山等地所处的龙门山断裂带内。但是，按照建设部标准，近年来重庆的新建住房，其抗震设防烈度必须达到6度标准。其具体含义是：当房屋所在地地震烈度达到4 .5 度时，房屋不受损或不需维修仍可使用；当烈度达到6 度时，经过一般修理仍能继续使用；当烈度达到7 .5 度时，房屋不致倒塌或发生危急生命的严重破坏。

建筑结构与抗震能力Structure

房屋的抗震能力，往往与其材质和结构息息相关。目前市场上民用住宅最常见的建筑结构主要包括钢结构、框架结构和砖混结构三类。
 

钢结构的住宅以钢材为主要承力部分，由于钢材料的匀质性和韧性好，可有较大变形，所以具有很好的抗震能力。不过，钢结构的建筑成本比较高，比一般的框架结构建筑高40 % 以上。现在钢材价格上涨，再加上钢结构本身也需要搭配一些特殊的高造价的保温材料。并且，钢结构建筑的维护成本较高。所以，钢结构建筑在市场上比例较低，多见于高档酒店、写字楼。

框架结构又细分为框架结构、框架剪力墙结构和纯剪力墙结构。框架结构就是由钢筋混凝土浇灌成承重梁柱，组成骨架，再用空心砖或预制的加气混凝土等轻质板材做隔墙分户装配而成的住宅。框架结构主要是以框架受力，受力体积小，为增加抗震性能，超过60 米高的建筑，多采用框架剪力墙结构，用剪力墙来分担水平作用力，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。另外，对于一些130 米以上的高层，框剪结构则多为纯剪力墙结构所代替。框架结构住宅是本届春交会占比最高的，超过60 % 的新盘都是此类型。

砖混结构住宅在市场上很常见，由于抗震的要求，砖混结构住宅一般以多层住宅为主，其抗震性能比起上述两者较弱，但价格最为低廉。春交会上，多层住宅也是大众关注的重点，至少有30 % 的新盘和50 % 的二手房都属于砖混结构。

塔楼板楼各有高低Comparison

此外，塔楼和板楼的抗震能力也有不同。塔楼一般分为回形、蝶形、T 形等主要形式。
 

在不少商住型公寓中，多使用回形结构。回形结构是塔楼中抗震能力比较强的一种形式，因为其剪力墙或者框架支撑点分布形状比较规则，刚度分布也比较均衡，不同方向水平震动时，楼座都有很好的抵抗力。
 

蝶形塔楼北侧4 套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀，更好地保证采光、通风性能，但这种形式较回形塔楼的抗震能力略差。

T 形是塔楼另一种较传统的形式，由于楼体呈T 形，最南面户型对北面的遮挡比回形有适当减少，而被较多采用，抗震能力介于同等档次的蝶形塔楼和回形塔楼之间。
至于板楼，一般来说，其遭受长轴方向水平作用力时，抗震能力强；如果遭受短轴方向水平震动力时，则抗震能力弱。为弥补这一缺点，很多板楼采取单元拼接的方法，每一单元大致做到形状规则，对不同方向的水平作用力的抵抗力都比较强。基本上，板楼的抗震能力与回形结构的塔楼相当。
 

Upsurge
“国五条”催生暖春

为期4 天的2013年重庆春交会于4 月21日落下帷幕。据重庆网上房地产数据显示，截至4 月21日17：00，本次房地产展示交易会4 天共成交各类房屋5063套，建筑面积46. 68万平米，成交金额32. 05亿元。在成交套数和成交金额上，本次重庆春交会也成功超越了2011年和2012年两年春交会的纪录。

本届房交会4 天共成交5063套房，相比前年春交会4 天成交2988套，同比上涨了69% ；而与去年的重庆秋交会相比，也上涨了53% 。从下面的图表可以看出，自2011年秋交会以来，重庆的房交会已经进入稳步上升的态势。
 

在房价方面，2013年的重庆春交会上，各类房屋的成交均价为6866元，较去年春交会同比上涨了10%。

在史无前例的严格调控政策背景下，重庆楼市为何还是出现了暖春。分析人士认为，刚需此前一直未能得到释放是主要原因。考虑到调控，很多人在观望中度过了二三月，趁着房交会的各种优惠出炉便开始释放刚需。加上普遍担心细则出台后的政策从紧，房交会迎来暖春并不奇怪。
 

房管局数据显示，在成交房屋中，商品住房成交3590套，建筑面积33. 67万平米。其中高层商品住房成交3141套，建筑面积27. 28万平米，建面均价6418元/平米；高档低密度住房成交72套，建筑面积1. 69万平米，建面均价10918 元/平米。而多层花园洋房也成交了261 套，装修房
成交116 套。高层住房依旧是购买的大头，这也体现了刚需对市场的驱动。此外，本次春交会二手房共成交926套，成交建筑面积7. 89万平米，成交金额3. 9 亿元。其中二手住宅成交891 套，成交建筑面积7. 77万平米，成交金额3. 80亿元。二手非住宅成交35件，成交建筑面积0. 12万
平米，成交金额0. 1 亿元。和以往一样，二手住房的成交量距离新盘有较大差距。