“小米公寓”模式均未盈利 客派栖家“重庆计划”存疑

2013年小米公寓在国内开始盛行，同年，重庆客派栖家起步。

然而在装修成本、租赁成本与传统租凭市场的夹击下，国内同类模式企业目前均未实现盈利。

重庆客派栖家从商业模式到管理均与国内同类企业无异，要走得远面临的后续增值服务更新与同质品牌竞争的系列难题。

租金均高于同类房型

黄泥塝御景天成是客派栖家目前房源较为集中的小区，住在7栋29-4的谭传辉大学毕业刚满一年，目前是观音桥一家培训机构的美术老师，月薪四五千元左右。

“我和我女朋友是今年5月22号入住的，当时通过网上联系的中介公司，看房后就签合同了。第一季度交了3805元，其中包括每月850元的房租，以及85元的管理费。”谭传辉说。

谭传辉所在的御景天成29-4这套房大约100平方米左右，原先是三室一厅，现被客派栖家按照N+1的模式分隔成了4个单间，外加一个公用厨房和卫生间。

而谭传辉所住的单间是4号房间，大约10平方米左右。

“与客派栖家签了一年的租赁合同，以后第二、三、四季度各需要交纳2500元的费用。”据谭传辉介绍说，客派栖家的服务费是按照房租的10%收取，包括每月的无线网费与每月2次的清洁费。

与御景天成小区一样，位于南坪的龙锦苑1栋7-3其设备和格局基本与谭传辉所住的房间相差无几。龙锦苑7-3的房源面积大约140平方米，被分隔成5间单间、一个厨房、一个卫生间。

住在5号房的是今年将要参加高考的秦禹珊。据秦禹珊介绍，她的租赁期为1年，月租950元，租金采用押二付一的方式支付。

据客派栖家提供资料显示，客派栖家就是从业主那接手一些清水房，然后运用自己的装修团队，按照N+1的模式简装，配以冰箱、洗衣机、空调、无线网等设备，将其主要出租给刚毕业的大学生等年轻人群体。

“N+1模式就是在原来清水房基础上增加一间卧室，比如它是三室一厅，我们就将其改装成四室一厅；而两室一厅就被改成三室一厅。”重庆客派栖家CEO陈智告诉重庆青年报记者。

“目前我们的房源都是从意向业主那里接手过来的，分散在各楼盘，租期一般为五至八年。”陈智说。

目前重庆客派栖家共有120套房源，450个单间，分部在江北区、南岸区、渝中区、渝北区、九龙坡区等地。

但据多位租户透露，其水电费由各位房客平摊，有两人住一间的情况，按一个人收取费用。而同小区的其他散租户、包括58同城等挂出的出租价格，约10平米单间出租租金仅为500~600元不等，客派栖家高于同类房型租金250~350元不等。

5年或可收回成本

客派栖家起步于2013年，同年，国内规模最大的同类企业广州YOU+获得了第一笔天使投资。

据陈智介绍，客派栖家接手的房源全部为清水房，接手的房源一般不低于75平方米。清水房租金一般每平方米10~12元的租金。推算每套清水房租金至少为750元/月。

“我们是利用自己的装修团队，装修所用的材质就从相应厂家那里购来。”陈智说。

目前客派栖家每套房的装修费用在4万元左右。这也相当于每个单间的装修费用大约为1.5万元左右，加上添置冰箱、空调、洗衣机等家电设备，总共客派栖家每套装修房大约需要6万元左右的成本。

针对解决前期运营资本等问题，陈智表示：“我们注册资本为30万元，第一轮融资700万元，都是些个人投资商。”据陈智介绍，目前有一些风投公司正在与其协商融资等事宜，其今后的融资方向主要为银行、风投公
司，同时还要注重对接政府。

另外，客派栖家为有更多客户快速租赁以加快变现，因此其将现有的房源采用网络推广的方式，如58同城、赶集网。而目前客派栖家有60位租客。

“一般而言我们每个单间在10~15平方米，租金在700~800元/月，押金为1000元左右。”陈智说。除了租金和押金，还有每户缴纳房租10%的服务费。

由于房租不一样，服务费也不一样。照此计算，最理想的情况下，五至八年的租期内，两年半收回装修成本，三年左右收回管理、租金等运营成本。

“五年后，每套房源大约可获利7万元左右。”陈智说。但这是在其他品牌未涉足重庆市场的理想状态下。

陈智每套房每月付给业主1000元~1200元，而每套房租出去的价格为3000~3300元，也就是相当于每月每套房的利差为2200元左右。五年总共收益12万元，除去约五六万元的装修费用，应有7万元左右的纯利。

同类项目均未盈利

此外，不仅客派栖家，广州YOU+国际青年公寓、成都优客逸家都为同类型模式企业。

财经评论员严跃进认为，它们本质都相似，租赁物业进行改造，进而统一管理。目前其盈利模式还是比较单一的，主要其获取的是租金。

从与国内较早有类似服务的广州YOU+国际青年公寓的运营情况看，其项目位于交通位置比较便捷或周边创业氛围比较浓厚的区域。

“后续能否复制此类地段，这是一个最大的问题。如果后续此类项目缺乏复制性，那么增值服务的成本其实会增加。”严跃进说。

据成都优客逸家胡晚霞告诉重庆青年报记者，优客逸家分布在成都、武汉、北京等地。据资料显示，租户入住条件与收费模式都与客派相似。能确定的是，2012年就成立的优客逸家目前也还未盈利，去年市场估值5个亿。“目前优客逸家的目标主要还在于占领市场更多份额。”胡晚霞说。

而广州YOU+国际青年公寓房间面积为10~30平方米，租金为1800~3200元/平方米。物业管理费也是按租金的10%收取，此外水电费等都按照商业性质收取。

严跃进认为，上述模式，以白云区项目为例，如果该公寓为普通的商住物业，临近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000元/平方米，而YOU+公寓30平方米户型月租大概1800元，如此算来物业年回报率仅为3.6%。再算上运行成本，项目难言盈利。

即使对于目前业内名气最大的YOU+国际青年公寓而言，也是处于一个创新阶段。对于别的物业而言，就需要考虑后续品牌能否成体系的问题，并且租赁者的消费模式还是比较传统的，如果此类项目推出比较新颖的租赁模式，比如必须先加官方微信才能看房，这背后会有一定的时间成本。

严跃进指出，此类项目如果缺乏一个较好的保障，可能也会引来监管部门的监管。这会涉及后续项目审批程序是否到位、各类基础设施如消防等问题的督察。值得一提的是，个人出租或其他中介出租的房源价格相对要低于客派栖家房源价格。

得“品牌”者得“天下”

目前重庆客派栖家出租只是线下项目。同类国内最早项目也才起步两三年，零壹财经CEO柏亮坦言：“此类项目占据市场后期增值服务才是关键。”

业内普遍的说法，创客空间=房屋租赁+增值服务。严跃进认为，增值服务平台是否合格，其实是看两个要素。一是创业企业的孵化周期是否足够短，经验值看一般在两年内的合格。其次主要看企业的盈利水平，是否可以保持50%以上的经营收入是源于创新类项目的。如果达不到这两点，此类增值服务平台就缺乏效率和效益。

而对于重庆客派栖家租赁方面的服务，柏亮认为：“毕竟客派栖家、优客逸家、广州YOU+国际青年公寓在不同城市发展。前期关键是房屋能够快速租出去变现。”

实际上，但凡是目前国内试点的创客空间的打造，背后都得有比较大的资金做支持。品牌的扩大会影响到资金的投入，同时也是此类项目快速抢占市场的必经步骤。

目前国内广州YOU+国际青年公寓去年拿到小米创始人雷军1亿元的投资；成都优客逸家去年也获得了来自经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资的2200万美元B轮融资，目前估值达8000万美元。

YOU+三年内已经抢占北、上、广、深一线市场并逐步开始扩大规模，成都优客逸家7000套房源也散布在北京、武汉、成都等城市。“谁品牌做得最好，效益投入逐步扩大，触角很快就会伸向重庆准一线城市。”柏亮说。

创客空间会受到房地产周期波动的影响。三年是房地产一个周期，所以如果一个周期内不能够把商业模式清晰化，那么第二个房地产周期其实就会遇到各类压力。“后续发展前景如何要看统一管理和品牌连锁的效果如何。如果没有品牌意识，那么此类项目撑不到三年。”严跃进说。

“迅速扩大市场，可以做一个设想。在此类项目推进的过程中，还要应该主动做好政府公关，进而在产品设计之初就能够和政府的创业平台计划进行衔接。在项目推进过程中，建议和相关国土部门协商，允许以低廉的价格获取工业厂房或者国有企业存量用地。”严跃进说。

文/重庆青年报见习记者 赵婷

图/摄影记者 龙帆